Il numero intero: quanto costa comprare una casa da ristrutturare
L’annuncio scrive solo il prezzo. Comprare casa da ristrutturare costa il numero intero: prezzo, carte e lavori. Come farsi il conto prima dell’offerta.
In fondo all’annuncio, dopo i metri quadri e il piano, c’è una lettera dentro una scala colorata. Quella lettera ha un documento dietro, l’attestato di prestazione energetica, per tutti l’APE, e quasi tutti si fermano lì, alla copertina. Le pagine invece contengono le risposte che contano per chi compra, e imparare come leggere un APE fino in fondo richiede pochi minuti, senza competenze tecniche. Bastano una parola da cercare, una tabella da trovare e una moltiplicazione, più un controllo finale che non sta sulle carte.
Prima ancora dei numeri, guarda come è descritto l’impianto di riscaldamento. Quando il libretto d’impianto non salta fuori, l’attestato può essere redatto con un impianto simulato, cioè calcolato su un impianto convenzionale al posto di quello vero. Per una casa che un impianto non ce l’ha davvero, è il metodo previsto e non c’è niente da eccepire. Se però la caldaia esiste e sul documento leggi «simulato», hai trovato una bandierina. Il calcolo non parte dai dati reali, e soprattutto un attestato così può chiudere la porta ai bonus energetici il giorno in cui vorrai ristrutturare, con una perdita di valore che nel tempo potrebbe arrivare a qualche decina di migliaia di euro. Il controllo puoi farlo sul documento stesso, perché nella sezione dei dettagli degli impianti c’è la colonna del codice del catasto regionale, e per un impianto vero quella casella porta un numero. La mossa è semplice, e va fatta prima della firma: chiedi al venditore il libretto d’impianto, lo stesso documento di cui abbiamo scritto dal lato di chi vende.
Superata la prima pagina, cerca il dato che dalle nostre parti pesa più di tutti, cioè l’energia che serve per il riscaldamento. Lo trovi nella tabella delle fonti energetiche utilizzate, alla voce «Quantità annua consumata in uso standard», dove ogni fonte compare nella sua unità, i chilowattora per l’elettricità, i chili per il gasolio. Non è il numero grande della prima pagina accanto alla lettera, che serve a calcolare la classe. Uso standard vuol dire che il calcolo immagina la casa abitata e riscaldata per intero, secondo regole uguali per tutti, e proprio per questo quelle quantità permettono di confrontare due case su una base comune. Quanto consuma una casa lo dice quella tabella, prima e meglio della lettera in copertina. Alla lettera, a che cosa dice e a che cosa non può dire, dedichiamo una guida a parte.
Il passaggio che cambia la lettura è una moltiplicazione, anzi una per ogni riga della tabella. Ogni quantità va moltiplicata per il prezzo della sua unità: i chilowattora per il costo dell’elettricità, i chili di gasolio per il prezzo al chilo o al litro, e così per le altre fonti. I prezzi aggiornati li trovi nella nostra guida all’energia, con l’esempio delle pentole che rende tutto concreto. Il risultato è l’ordine di grandezza della spesa annua per scaldare quella casa, e a quel punto due case a confronto diventano due cifre, non due lettere.
Adesso la prova che consigliamo da sempre diventa onesta fino in fondo. Chiedi l’attestato prima della visita, non dopo, e cerca le due cose che hai appena imparato, la parola sull’impianto e le quantità tradotte in euro. Alla visita chiedi le bollette vere di chi ci vive e confronta euro con euro, finalmente nella stessa lingua. Se le due storie si somigliano, hai una fotografia onesta della casa e dei suoi consumi, e un punto fermo da portare alla trattativa.
Dalle nostre parti, però, le due storie spesso non si somigliano affatto, e quasi mai perché qualcuno abbia barato. La bolletta racconta soltanto l’energia comprata, e la legna di famiglia, tagliata nel bosco o arrivata in regalo, in bolletta non passa. Racconta soltanto le stanze scaldate, e quelle che d’inverno si chiudono non lasciano traccia. Il segnale vero ce l’hai davanti agli occhi durante la visita. La stufa grande in cucina, la stube al centro della casa, un fuoco in ogni stanza: quel ferro dice quanta energia serve davvero per stare caldi là dentro, il dato che l’attestato stima e che le bollette non mostrano. Così il divario tra le due righe smette di essere un mistero e diventa il preventivo del tuo inverno. Potrai colmarlo come chi c’era prima, con la legna e le porte chiuse, pagarlo in bolletta scaldando tutta la casa, oppure chiuderlo con i lavori. La scelta va fatta prima della firma, non dopo, ed è per questo che siamo qui.
