La prima cosa che facciamo quando iniziamo uno studio di fattibilità è andare a verificare i documenti. Non quelli che il cliente ha nel cassetto. Quelli che stanno in Comune, al Catasto, al Genio Civile.
Confrontiamo lo stato autorizzato con lo stato di fatto. Quello che la casa è sulla carta con quello che la casa è nella realtà. E quasi sempre emergono differenze che nessuno conosceva.
I clienti non hanno mai avuto l’occasione di far fare questa verifica. Non è colpa loro: nessuno glielo ha mai chiesto. Il geometra che ha fatto la compravendita verificava la conformità catastale, non quella urbanistica ed edilizia. Sono due cose diverse. E la differenza, quando emerge, può cambiare tutto.
📖 STORIA REALE
Limana, 2006
Una signora ci racconta che la sua casa è perfettamente in regola. Il marito, artigiano, l’aveva costruita seguendo il progetto del geometra. E lei aveva condonato il box in lamiera aggiunto successivamente. Quindi tutto a posto.
Facciamo le verifiche. E la realtà è diversa. Il geometra aveva preparato il progetto, ma non aveva mai presentato l’inizio lavori. Il marito, da artigiano pratico, aveva costruito aggiungendo anche un piano in più rispetto al progetto. La signora aveva condonato l’unica cosa che sapeva essere abusiva — il box. Ma l’intera casa era stata costruita in modo difforme da quanto autorizzato.
Condonato ciò che sapevi. Ignorato ciò che non sapevi. E nessuno, in decenni, aveva mai controllato..
Questa storia non è eccezionale. È la norma. Abbiamo casi sufficienti per riempire un intero sito dedicato solo a questo tema.
E non succede solo con le case vecchie.
📖 STORIA REALE
Ponte nelle Alpi, 2025
Una cliente possiede un appartamento e il sottotetto in un complesso residenziale costruito meno di vent’anni fa. Sente che i vicini hanno difficoltà a vendere il loro appartamento — identico al suo. Ci incarica di verificare.
Visione atti, rilievo, confronto. Il risultato: le camere e il bagno ricavati nel sottotetto sono abusivi. Le altezze non raggiungono i minimi per ottenere una sanatoria. Quegli spazi, sulla carta, non esistono come locali abitabili. Un edificio costruito da poco, acquistato con mutuo e perizia, con camere e bagno che non possono essere regolarizzati. La verifica ha rivelato un problema che, senza la Mappa, sarebbe emerso solo al momento della vendita. Quando sarebbe stato troppo tardi per risolverlo a basso costo.
Un abuso edilizio non sanato significa: niente incentivi fiscali, niente permessi per nuovi lavori, e se lo scopri a cantiere aperto i costi esplodono. La buona notizia: la maggior parte degli abusi si può sanare. Ma devi saperlo prima, non dopo.
La Mappa non serve solo a scoprire i problemi. Serve a scoprire le possibilità.
Ogni Comune ha le sue regole urbanistiche. E dentro quelle regole ci sono opportunità che la maggior parte delle persone non conosce: ampliamenti volumetrici, recuperi di sottotetti, cambi di destinazione d’uso, bonus per efficienza energetica. Ma per trovarle, bisogna sapere dove guardare.
📖 STORIA REALE
Borgo Valbelluna, 2026
Una famiglia ci chiama per verificare la situazione di due immobili: la casa della madre anziana e un annesso adiacente. Sanno che l’annesso ha un piano interrato totalmente abusivo. L’obiettivo è capire cosa si può fare prima che la madre venga a mancare e si apra la successione.
Suggeriamo di estendere la verifica anche alla casa, che ci dicono essere stata interessata da un condono. Visione atti in Comune, rilievo, confronto.
Il risultato ribalta tutto.
La casa presenta abusi posteriori al condono che non possono essere sanati: una cucina deve tornare a essere cantina. L’annesso, sì, è difforme, ma il piano interrato può essere sanato. E ciliegina sulla torta: può essere trasformato in residenza, anche se insiste su terreno agricolo, e poi ampliato fino a 800 mc. Due appartamenti.
La verifica ha dato risultati insperabili
Pensavano di avere una casa che valesse e un annesso da demolire. Si ritrovano con una casa vecchia di scarso valore e un annesso che ha il valore di un terreno edificabile.
Questo caso mostra una cosa che ripetiamo spesso: senza la Mappa, le decisioni si prendono su informazioni sbagliate. E decisioni prese su informazioni sbagliate portano a risultati sbagliati, anche quando le intenzioni sono ottime.
📖 STORIA REALE
Sedico, 2016
Una coppia ci racconta che ha bisogno di più spazio. Li incontriamo in fiera, quasi per caso. Salgono in macchina con noi per vedere le opzioni.
Prima tappa: la lottizzazione del marito. Tanti proprietari, problemi di diritti, tempi infiniti. Non è la soluzione.
Seconda tappa: la casa della madre della moglie. Edificio enorme. Assolutamente fuori budget.
Sconfortati, sembra non esserci via d’uscita. Prima di riportarli a casa, una domanda: “Non avete per caso la casa di qualche parente in zona agricola che potremmo ampliare con le normative recenti?”
La moglie alza gli occhi. Lucidi. “Mia nonna. Ho sempre sognato di costruire la casa sul prato vicino alla casa della nonna.”
Facciamo la Mappa. Le verifiche confermano che è possibile. L’anno dopo, la casa era costruita e agibile.
A volte la possibilità c’è già. Serve solo qualcuno che faccia la domanda giusta.
La Mappa è il fascicolo che ti consegniamo al termine dello studio di fattibilità. Non è un preventivo. Non è un progetto. È una fotografia completa della tua situazione: dove sei oggi, dove puoi arrivare, quanto ti serve per arrivarci.
Contiene:
Se dopo aver ricevuto la Mappa decidi di non proseguire con noi – perché i costi superano il budget, perché le tempistiche non sono compatibili, o per qualsiasi altro motivo – il fascicolo resta tuo. Puoi usarlo con altri professionisti. Nessuna penale, nessun vincolo. Le informazioni che contiene hanno un valore indipendente da chi le ha prodotte.
Lo studio di fattibilità costa solitamente tra 2.000 e 5.000 euro, otre ad IVA, a seconda della complessità del caso. Il costo esatto lo sai prima di firmare il contratto.
La durata è di 4-8 settimane. Non ti diciamo “tre settimane” per sembrare veloci e poi ritardare. Preferiamo darti un tempo realistico e magari sorprenderti finendo prima.
Durante questo periodo non resti nel silenzio. Ogni aggiornamento passa da Teams: vedi quello che vediamo noi. Non devi chiamare per chiedere “a che punto siamo?” — lo sai già.
Il pagamento è semplice: un acconto alla firma, il saldo a consegna del fascicolo. Se per qualsiasi motivo non completiamo il lavoro, l’acconto ti viene restituito.
Se alla mappa seguirà la progettazione, l’importo pagato verrà considerato l’acconto della progettazione definitiva.
La maggior parte dei professionisti parte direttamente con il progetto. Preventivo, render, via. È più veloce, costa meno al cliente nell’immediato, e soprattutto: è quello che il cliente chiede.
Ma senza uno studio di fattibilità, i problemi emergono dopo. A cantiere aperto. Quando le varianti costano il triplo, i ritardi bloccano tutto, e il budget esplode.
Noi chiediamo al cliente di investire prima per sapere la verità. Non è una spesa: è l’assicurazione che l’investimento vero – quello grande, quello dei lavori – non finisca contro un muro che potevi vedere in anticipo.
Meglio scoprirlo ora che dopo aver iniziato i lavori.
Se lo studio rivela ostacoli insormontabili, te lo diciamo. Chiaramente, lo stesso giorno. Non aspettiamo di avere la soluzione perfetta: ti chiamiamo, ti mandiamo le foto, ti spieghiamo cosa significa.
A volte la soluzione è aspettare. A volte è cambiare approccio. A volte davvero non si può. Il fascicolo documenta tutto, anche i no. Se un giorno le condizioni cambiano, avrai già le informazioni.
La Mappa è lo strumento che trasforma le speranze in certezze.
Per te significa:
Nessuno ama spendere per scoprire la verità. Ma chi l’ha fatto, non tornerebbe mai indietro.
