La serata aperta a tutti del 10 settembre a Ponte nelle Alpi: i bonus edilizi 2027 (ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e bonus mobili) tra scadenza di dicembre e possibile proroga, il Conto Termico 3.0, i treni che passano una volta sola e la verifica di legittimità da cui si parte sempre.
Giovedì 10 settembre, Sala Tina Merlin della Biblioteca civica di Ponte nelle Alpi. Tre giorni dopo la serata riservata alle famiglie del Superbonus, la stessa sala si è aperta a tutti. Una decina di persone è venuta con la domanda della locandina in tasca: conviene pagare i lavori entro fine anno?
La risposta sintetica Lewis l’ha data alla prima slide: dipende da quando paghi, non da quando finiscono i lavori. E nessun incentivo, di oggi o di domani, si prende con una casa che non è in regola. Il resto della serata è servito a capire cosa vogliono dire queste due frasi per la tua casa.
Il primo argomento l’ha aperto Lewis Dal Magro con due cose da portare a casa. La prima è che i bonus di oggi valgono solo su ciò che paghi entro il 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio, senza una proroga nella legge di bilancio, i bonus edilizi 2027 scendono di aliquota. Per l’abitazione principale il bonus casa per la ristrutturazione, l’ecobonus e il sismabonus passano dal 50 al 36 per cento; per gli altri immobili dal 36 al 30; il bonus mobili, che nel 2026 vale il 50 per cento su 5.000 euro, scade. La proroga sarà uno dei temi della manovra e se ne parla come di una possibilità, risorse permettendo. Su una possibilità, però, un cantiere non si programma.
La seconda è che il mondo non si ferma. La direttiva europea sulle case green dà a tutti gli Stati un indirizzo verso il 2030, e per orientare gli investimenti in quella direzione serviranno bonus, agevolazioni o fondi, con forme diverse da quelle di oggi. In mezzo alle due sta la regola che decide tutto. La detrazione si aggancia all’anno in cui paghi, quindi una spesa sostenuta nel 2026 accede alle aliquote del 2026 anche se il cantiere finisce nel 2027. Si può pagare in acconto, e la domanda che arriva sempre a questo punto è «a chi pago?». Le spese possono anticipare i lavori, ma serve un contratto che tuteli entrambe le parti. Il bonifico poi deve essere parlante, con la norma nella causale, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell’impresa. Un bonifico sbagliato il 30 dicembre difficilmente si recupera. Per riuscire a pagare entro l’anno, la pratica va avviata adesso.
Un passaggio che vale la pena riportare per intero riguarda chi ha un reddito alto. Sopra i 75.000 euro la detrazione è molto ridotta, con un tetto annuo che dipende dalla composizione del nucleo familiare, e il tetto vale sulla somma di tutte le detrazioni dell’anno messe insieme. Fin qui la parte scomoda. Quella buona è che il limite si verifica ogni anno, e un anno sopra la soglia non brucia la detrazione degli altri nove.
L’esempio di Lewis è semplice. Spendi 100.000 euro con detrazione al 50 per cento e hai una rata di 5.000 euro per dieci anni. Finché il reddito resta sopra la soglia ne entrano 2.000 all’anno; quando scende, per esempio con la pensione, torna la rata piena, nei limiti dell’IRPEF dovuta. Nell’esempio si recuperano comunque 41.000 euro su 50.000. Come ha detto Lewis, «la convenienza si valuta sui dieci anni, non sul reddito di quest’anno».
Un’altra cosa da sapere riguarda le bifamiliari. Nella stessa casa possono convivere due aliquote, il 50 per cento per chi è proprietario e ci abita, il 36 per chi è proprietario ma vive altrove, e sulle parti comuni ciascuno detrae con la sua. In più, sulle parti comuni si detrae anche la manutenzione ordinaria, senza pratica edilizia, con fatture e bonifici fatti come si deve. Sui limiti di spesa delle bifamiliari è arrivata subito una domanda dalla sala, e la risposta è in fondo, con le altre.
Il terzo argomento è stato il Conto Termico 3.0, introdotto dal decreto ministeriale del 7 agosto 2025. Funziona in modo diverso dai bonus fiscali, perché il contributo si riceve direttamente dal GSE, in tempi rapidi, invece di essere detratto in dieci anni. In ambito residenziale riguarda le pompe di calore che sostituiscono un vecchio generatore, le caldaie a biomassa certificate, il solare termico per l’acqua calda sanitaria e le stufe a pellet e a legna ad alto rendimento. Per una casa monofamiliare, i contributi medi che Lewis ha mostrato sono di circa 1.000 euro per una stufa a pellet, 2.000 per il solare termico, 5.000 per una pompa di calore e 6.000 per una caldaia a biomassa, tutti entro un anno.
Uno strumento da conoscere è il mandato irrevocabile all’incasso. Lo firmi insieme al contratto di fornitura e con quello deleghi l’impresa a riscuotere l’incentivo direttamente dal GSE; tu paghi solo la differenza tra il costo dell’intervento e il contributo, e l’esborso si riduce subito. Lewis ha chiuso la sua prima parte con una bussola. Combinare incentivi fiscali e contributi a fondo perduto fa risparmiare molto e permette di fare più lavori, ma richiede cinque cose sullo stesso tavolo: le scelte edilizie, quelle impiantistiche, le conoscenze fiscali, la situazione specifica di chi beneficia e le conoscenze autorizzative, perché nessuna delle cinque basta da sola.
La seconda parte si è aperta con una foto di binari e una domanda: prima o poi il treno passa, sei pronto a prenderlo? Lewis ha messo in fila i treni che negli ultimi anni abbiamo visto sfrecciare. Nel 2019 il bando per i bed and breakfast, uscito in aprile con la scadenza a settembre per i progetti completi, proroga compresa. Nel 2022 il decreto sul Superbonus del 16 luglio, con i cantieri che dovevano arrivare al 30 per cento dei lavori entro il 30 settembre. Nel 2023 il decreto blocca cessioni del 16 febbraio, che il giorno dopo aveva già stravolto il mondo delle costruzioni, e a fine anno la legge di bilancio del 29 dicembre che il 30 fermava il bonus per le barriere architettoniche. Quest’anno il portale del Conto Termico, aperto il 2 febbraio, chiuso all’improvviso il 3 marzo e riaperto il 13 aprile. Le occasioni arrivano con un preavviso di giorni, e le prende chi ha la casa già pronta.
Pronta vuol dire sana. Bonus e incentivi, compravendite ed eredità, ristrutturazioni anche minime sono esigenze diverse con un solo punto di partenza. Il Salva Casa del 2024 aiuta a sanare gli edifici, ma obbliga a verificare che non ci siano abusi, sempre, anche per un intervento piccolo. Questa verifica ha un nome, verifica di legittimità, e si regge su due gambe. La prima è il progetto autorizzato, che recuperiamo con la visione atti in Comune, al Catasto e al Genio Civile. La seconda è la casa com’è oggi, che rileviamo di persona, sempre, perché solo così possiamo dirti se è sana. I documenti nel cassetto aiutano, ma non sono la stessa cosa.
Quanto tempo serve? Il nostro lavoro, rilievo e confronto, sta in poche settimane. I tempi degli uffici sono un’altra cosa, e cambiano da Comune a Comune. Per la visione atti, oggi, a Ponte nelle Alpi, Tambre e Longarone i documenti arrivano di solito entro trenta giorni; a Sedico, Limana, Borgo Valbelluna, Belluno e in Alpago capita di aspettare un paio di mesi. Con i documenti in mano confrontiamo, troviamo una strada e la concordiamo con la famiglia e con il Comune. A volte la casa è sana e si parte subito. Molto spesso prima la saniamo, e poi si parte.
L’ultima parte l’ha tenuta Rudi De Battista, e ha raccontato come lavoriamo. Ristrutturare casa senza una guida chiara porta preventivi che non si possono confrontare, sorprese durante i lavori, costi che lievitano e una comunicazione che si sparpaglia in mille messaggi. Il Viaggio è la nostra risposta, e comincia con un incontro gratuito da cui ricevi un documento, «Partiamo con il piede giusto», che dice quanto costa il tuo sogno e quali tappe dovrai percorrere, prima di spendere un euro.
Poi tre tappe. La Mappa dice dove sei e dove potresti andare, con vincoli, opportunità e costi realistici, e si apre proprio con la verifica di legittimità; in allegato ha la bussola dell’investimento di cui parlava Lewis. La Meta fissa dove vuoi arrivare, con le scelte firmate e il budget confermato. La Rotta è il progetto esecutivo, con i computi dettagliati e le autorizzazioni già ottenute, così le imprese preventivano su specifiche chiuse. In cantiere si parte tutti insieme, con un incontro in cui le imprese condividono progetto, cronoprogramma e responsabilità; ne esce la Bussola del Cantiere, un cartello che resta appeso fino alla fine dei lavori. Ogni mattina due minuti di Daily Scrum con tre domande, e una scheda fatture condivisa in cui vedi in tempo reale quanto hai speso e quanto resta. Il risultato, quando il progetto è chiaro e tutti sanno cosa fare, sono varianti minime. Il metodo per intero è raccontato nella pagina del Viaggio.
Nel caso di una bifamiliare, quali sono i limiti di spesa?
Il limite è di 96.000 euro per ogni appartamento. Le parti comuni hanno un tetto a parte: altri 96.000 euro, moltiplicati per il numero di appartamenti.
La verifica di legittimità serve anche quando si compra o si vende una casa?
Sì, sempre. È il motivo per cui abbiamo organizzato due serate dedicate proprio a questo, il 17 settembre a Sedico e il 24 a Longarone.
Con un’organizzazione così i lavori in casa diventano più semplici. Ma le imprese la accettano?
L’impostazione viene spiegata alle imprese già quando chiediamo il preventivo. Non tutte la accettano di buon grado all’inizio, perché chiede collaborazione e soprattutto trasparenza radicale. Quando il beneficio si capisce, la adottano tutte.
La verifica di legittimità riguarda solo le abitazioni?
No. Riguarda anche gli altri fabbricati: depositi, annessi e simili.
Lewis ha chiuso la sua parte con tre situazioni, e valgono anche per chi legge questo articolo pensando ai bonus edilizi 2027.
Se hai già deciso cosa vuoi, si punta al pagamento entro il 31 dicembre 2026, e verifiche e pratica partono adesso.
Se hai solo un’idea, si avvia subito la verifica di legittimità e nel 2027 si parte con le condizioni migliori possibili.
Se non hai ancora un’idea e vuoi prepararti al futuro, la verifica si fa comunque. «Il futuro non aspetta chi deve ancora capire com’è fatta la sua casa.»
Con qualcosa da bere in mano le domande sono cambiate. Una è arrivata da chi conosce Rudi dai tempi della scuola ed è stato il primo cliente dello studio, trent’anni fa. Ha ascoltato il Viaggio, ha messo l’organizzazione di adesso accanto a quella che aveva conosciuto allora, e la sua conclusione è stata una frase sola: «far casa così diventa facile». Poi ha voluto sapere da dove viene tutto questo, se dalle letture di Rudi, e se sia semplice metterlo a terra. Trent’anni dopo il primo cantiere, quella frase è la cosa che ci siamo portati a casa.
