Lunedì 7 settembre, Sala Tina Merlin della Biblioteca civica di Ponte nelle Alpi. Non era una serata aperta a tutti. Abbiamo invitato le famiglie con cui abbiamo fatto un cantiere Superbonus, come facevamo in quegli anni ogni volta che cambiava qualcosa, una regola, le modalità di cessione del creedito, le disponibilità delle imprese, i prezzi dei materiali. Il Superbonus è finito. Le regole intorno a quelle case no, e negli ultimi mesi ne sono arrivate due che meritavano una sala. Una quindicina di famiglie sono venute. Cinque di loro avevano già in mano la lettera dell’Agenzia delle Entrate, e non a caso: sono le case con la categoria catastale più bassa, A/4, quelle in cui lo stesso lavoro pesa di più sulla rendita.
Il primo argomento l’ha aperto Lewis Dal Magro. Il punto di partenza è semplice. L’obbligo di aggiornare il catasto dopo i lavori esiste da sempre, ma fino a giugno di quest’anno nessuno diceva come applicarlo a un cappotto o a un impianto nuovo, che cambiano la casa senza cambiarne la pianta. Per questo a fine lavori quell’aggiornamento non è stato presentato. Da giugno il criterio esiste, e la verifica si può fare e difendere. La verifica confronta quanto si è speso con quanto vale la rendita della casa prima dei lavori. Se lo scarto è piccolo, non si aggiorna, ma va comunicato l’esito. Se è grande, si presenta la pratica di aggiornamento. Il cappotto, a parte, ha un effetto suo, perché modifica le superfici che il catasto misura.
La parte più strettamente catastale l’ha presa Luca Caneve, accatastatore, che con noi ha seguito molte di quelle pratiche: ha mostrato dal vivo com’è fatto il modulo che si compila, la procedura, e tre case vere con categorie di partenza diverse, per far vedere che lo stesso lavoro pesa in modo diverso a seconda di come la casa era classificata prima.
Sulla lettera, tre cose da tenere. È un invito a verificare, non una contestazione. Nasce da una lista di immobili con lavori Superbonus, non da un controllo sulla singola famiglia. Ha due esiti possibili, entrambi legittimi, aggiornare o dimostrare che non serve. L’unica cosa che non si può fare è lasciarla senza risposta. Chi ha ricevuto la lettera ha la priorità e ci siamo già mossi. Chi non l’ha ricevuta non deve fare nulla, e se arriva sa già di cosa si tratta.
Il secondo argomento riguarda chi pensa di vendere. Dal 2024, chi vende una casa con lavori Superbonus entro dieci anni dalla fine dei lavori può dover pagare un’imposta sul maggior valore. La parola che ha tranquillizzato la sala è arrivata subito dopo. Per l’abitazione principale, quella in cui si è vissuto per la maggior parte del tempo dopo i lavori, non si applica. Non si applica nemmeno alla quota ereditata, né dopo il decimo anno.
Le situazioni che ingannano sono altre. La donazione non è una successione. Il Superbonus fatto solo sulle parti comuni del condominio conta lo stesso. Le spese pagate da un altro contano lo stesso, perché la norma guarda la casa e non chi ha pagato. E anche quando la plusvalenza c’è, quanto sia dipende da come il bonus è stato usato, in detrazione o con cessione del credito, e da quanti anni sono passati. Il consiglio con cui abbiamo chiuso è uno. La verifica si fa prima del preliminare, perché prezzo e data di vendita si decidono sapendo quanto resta in tasca, non dopo la firma.
Il terzo argomento l’ha aperto Lewis Dal Magro, e per ora solo aperto. I bonus per la casa cambiano con la fine dell’anno, il Conto Termico ha una versione nuova, e la domanda che sentiamo più spesso è se convenga pagare adesso o aspettare. Ne parliamo per intero giovedì 10 settembre, nella stessa sala, sempre con Lewis. Quella serata è aperta a tutti.
Il cappotto rende sempre obbligatorio l’aggiornamento catastale. E l’isolamento del tetto?
Non necessariamente. Il cappotto modifica la pianta dell’edificio, e il catasto la misura. L’isolamento in copertura non si legge dalle planimetrie catastali.
Se presento l’aggiornamento dopo aver ricevuto la lettera, ci sono sanzioni?
La sanzione dipende dal tempo passato dalla fine dei lavori. Nei nostri casi si aggira sui 170,00 euro.
L’aggiornamento richiede la pianta aggiornata dei locali?
Sì. L’aggiornamento fotografa la casa com’è oggi, quindi anche i lavori fatti dopo il Superbonus vanno rappresentati. Il problema può nascere se quei lavori non hanno avuto la loro autorizzazione edilizia.
Chi ha già aggiornato il catasto a fine lavori, perché con il Superbonus aveva fatto anche altre modifiche alla pianta, deve rifarlo?
No. L’aggiornamento presentato a fine lavori non ne richiede un altro.
Chi era in sala lo sa. Durante il Superbonus ci siamo visti spesso, e ogni volta c’era qualcosa di nuovo da capire insieme. Quelle serate erano parte del lavoro, e lo sono ancora. Questa è la prima di una stagione che continua nelle prossime settimane con serate aperte, a Ponte nelle Alpi, a Sedico e a Longarone.
